A reforma tributária do consumo, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, entra em uma nova fase em 2027. Depois de 2026, tratado como ano-teste, o IBS e a CBS passam a incidir sobre as operações com imóveis, como a venda de unidades por incorporadoras, loteadoras e construtoras.
O setor ganhou um regime específico de tributação, com alíquotas reduzidas e mecanismos de abatimento da base de cálculo, pensados para evitar que o imposto incida sobre valores que já foram tributados antes da reforma.
Alíquotas reduzidas para venda e locação
Pela regra, as operações de venda de imóveis terão redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS. Nas locações, cessões e arrendamentos, a redução é de 70%. Já a locação por temporada, equiparada à hotelaria, terá redução menor, de 40%.
“A transição exige planejamento desde já. Documentar custos de terreno, materiais e serviços até a virada do ano é essencial para aproveitar o redutor de ajuste nas obras em andamento.”
Análise SK Construtora e Incorporadora
Como funciona o redutor de ajuste
O redutor de ajuste permite descontar da base de cálculo o valor de aquisição do imóvel, corrigido pelo IPCA. Para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, o redutor inicial pode incluir o custo do terreno e dos bens e serviços adquiridos antes da entrada em vigor do novo sistema, desde que comprovados por documentos fiscais idôneos.
Principais mecanismos:
Pontos de atenção:
A permuta de imóveis sem pagamento de diferença em dinheiro (torna) não terá incidência de IBS e CBS sobre o valor trocado, e o redutor de ajuste poderá ser transferido entre os imóveis envolvidos. Na locação residencial, haverá ainda um redutor social mensal de R$ 600 por imóvel.
Efeito no preço dos imóveis
Estimativas do governo e do setor indicam que imóveis populares tendem a ser beneficiados, enquanto os de alto padrão podem ter aumento de carga tributária.
Por outro lado, a maior previsibilidade e a redução de disputas judiciais podem diminuir o custo de capital das incorporadoras, facilitando novos lançamentos e ampliando a oferta.
As regras são complexas e cada operação tem particularidades. Antes de comprar, vender ou estruturar um empreendimento, a recomendação é buscar orientação de um contador ou advogado tributarista.